정비사업관련 분쟁

▣ 정비사업관련 분쟁-판례검토

1. 정비구역 지정 전 추진위 설립 승인 처분의 효력 

1)당연 무효 판​례 – 대통령이 정하는 소규모시에서 정비계획은 물론 기본계획도 수립되지 않은 구역내 일부 주민이 임의로 획정한 구역을 기준으로 구성된 추진위원회에 대하여 한 설립 승인은 도시정비법과 조합설립추진위 제도의 취지에 반하고, 승인의 하자가 중대하고 객관적으로 명백하다. : 대법원 2009.10.29.선고 2009두12297판결

 2)​유효 판례 – 기본계획이 수립되어 있는 시가 정비구역 지정전에 설립한 취진위에 대하여 승인한 것은 그 하자가 중대 하거나 명백하다고 할 수 없다. : 대법원 2010.9.30. 선고 2010두9358판결.

 

2.조합설립인가 처분이 취소된 경우, 기존 추진위가 진행하던 정비사업을 다시 할 수 있는지 여부: 대법원 2016. 12. 15. 선고 2013두17473 판결

​<요지> 조합설립인가처분이 법원의 판결에 의하여 취소된 경우에는 종전의 추진위원회가 지위를 회복하여 다시 조합설립인가신청을 하는 등 조합설립추진 업무를 계속 수행할 수 있다.

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​<해설> 주택재개발정비사업 조합설립인가에 대해 취소 판결이 내려질 경우 기존의 추진위원회의 회복에 관하여 ① 조합설립인가처분이 취소된 경우 추진위원회가 그 지위를 회복한다는 견해(추진위원회부활설), ② 일단 조합이 설립된 이상 추진위원회는 그 목적을 달성하여 확정적으로 소멸하고 그 후에 조합설립인가처분이 취소되더라도 그 지위를 회복할 수 없다는 견해(추진위원회소멸설)가 있었습니다. 

​대법원은 ②의 입장을 취할 경우, 조합설립인가가 취소된 경우에 당해 정비구역 내에서 정비사업을 계속 추진할 아무런 주체가 없게 되어, 당해 정비구역 내에서 정비사업을 추진하기 위해서는 추진위원회 구성 및 동의서 징구 등 최초부터 모든 절차를 새롭게 진행해야 하는 점,①의 입장을 취하더라도, 정비사업의 계속 추진에 반대하는 토지 등 소유자로서는 추진위원회가 다시 조합설립인가신청을 하기 이전까지 동의를 철회할 수 있어서 소유자의 권익 보호에 지장을 초래하지 않는 점, 2015년 9월 1일 개정된 도시정비법 제17조의2 제1항, 제2항은, 법원의 판결로 조합설립인가의 무효 또는 취소가 확정된 경우 ‘추진위원회’가 일정한 요건 하에 동의서의 유효성에 다툼이 없는 동의서를 다시 사용할 수 있도록 규정하고 있는 점 등을 근거로 하여 조합설립인가처분이 취소된 경우에 추진위원회가 토지 등 소유자의 권익 보호에 지장이 없는 범위에서 조합설립인가신청을 하는 등 정비사업을 계속 추진할 수 있다고 판단하였습니다.

​이 판결로서 추진위원회가 지위를 회복한다는 것이 명확히 됨으로써 많은 사업장에서의 분쟁이 정리되었고, 현실적 상황을 고려한 합리적 판결이라고 생각됩니다.

 

3.도시정비법 제16조 제3항의 “토지 또는 건축물소유자의 4/5 이상의 동의”를 얻지 못한 경우 조합설립인가처분의 효력: 대법원 2012.10.25. 선고 2010두25107 판결, 대법원 2013. 5.23. 선고 2010두 24975 판결 → [결론: 당연 무효가 아님]

​<요지> ‘토지 또는 건축물 소유자의 5분의 4 이상’의 문언적 의미가 명확한 것은 아니고 다의적으로 해석될 여지가 충분히 있는 점, 매도 청구에 관한 법 제39조가 ‘조합설립에 동의하지 아니한 자’와 별도로 ‘건축물 또는 토지만 소유한 자’도 매도 청구의 상대방으로 규정하고 있어 ‘건축물 또는 토지만 소유한 자’는 조합설립 동의의 상대방이 아니라고 오인할 여지가 있는 점, 건축물 또는 토지만 소유한 자는 주택재건축조합의 조합원이 될 수도 없는 점 등을 종합하면, 법 제16조 제3항의 ‘토지 또는 건축물 소유자의 5분의 4 이상’의 해석에 관하여 대법원의 판결이 있기 전에 이루어진 이 사건 인가 처분에 있어서는 ‘토지 및 건축물 소유자, 토지 소유자, 건축물 소유자’ 모두의 5분의 4 이상의 동의를 얻어야 한다는 점이 객관적으로 명백 하였다고 할 수 없어, 이 사건 인가 처분이 당연무효라고 볼 수는 없다.

 

4. 조합이나 입찰참가업체가 시공자 선정 과정에서 부정한 행위를 하여 총회 결의 결과에 영향을 미친 경우 그 총회 결의의 효력: 대법원 2016. 8. 29. 선고 2013다50466 판결 → [결론: 당연 무효]

​<요지> 정관이 정한 바에 따라 경쟁입찰의 방법에 의하여 조합원총회에서 시공자의 선정 결의를 하였더라도, 조합이나 입찰 참가업체가 시공자 선정 과정에서 부정한 행위를 함으로써 정관에서 경쟁입찰에 의하여 시공사를 정하도록 한 취지에 정면으로 위배되는 경우에는 무효라고 보아야 한다.

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​<해설> A주택재개발정비사업조합은 시공자 선정을 위한 임시총회를 개최하였는데 당시 B사, C사, D사가 입찰에 참여하였고, 다수의 서면결의서가 중복 제출되어 조합원 수보다 투표수가 250여 표 초과되는 사태가 발생하였습니다. 이에 A조합은 총회 도중 개표를 보류하고 입찰에 참여한 위 3개 회사와 협의하여 폐회를 선언하였습니다. 이후 A조합은 시공자 선정을 위한 절차를 새로 밟기로 하여 2개월 후에 시공자 선정을 위한 공고를 다시 하였습니다. 이에 B 및 C사 컨소시엄,E 및F사 컨소시엄 등이 재입찰절차에 참여하였고, A조합은 1개월 후 임시총회를 개최하여 B, C 컨소시엄을 시공자로 선정하였습니다. 그런데 B사는 그 후 위 입찰과정에서 A조합원들에게 금원을 지급함으로써 입찰에 참여한 다른 건설업자의 입찰 행위를 방해하였다는 취지의 범죄사실이 인정되어 건설산업기본법위반죄로 유죄판결을 받아 확정된 거ㅅ입니다.

​이에 관하여 원심은 ‘B사가 조합원 매수 혐의 등으로 유죄 판결을 받은 사실은 인정할 수 있지만 그것만으로 그 후에 다시 개최된 총회에서 이뤄진 시공자 선정 안건에 관한 결의까지 조합 정관에 위배돼 무효라고 볼 수는 없다’고 판단하였습니다. 그러나 대법원은 입찰참여 형태의 변경이나 총회 결의를 다시 했다는 사정만으로 조합원들이 B사의 금품 제공의 영향이 없는 상태에서 자유로이 의사결정을 했다고 보기 어렵다고 하면서 위 임시총회는 정관의 취지에 정면으로 위배되는 것으로서 무효라고 판단하였습니다. 시공사 선정과정에 금품 수수 등이 근절되지 않는 현 상황에서 대상판결은 선정에 영향을 미치는 부정행위가 있는 경우 시공자 선정 결의 자체가 무효가 됨을 분명히 한 데에 의의가 있겠습니다.

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5.​관리처분계획의 변경과 종전 관리처분계획의 효력과 변경 전 분담금에 대한 연체 이자의 반환: 대법원 2016.6.23, 선고, 2014다16500 판결

​<요지> 당초 관리처분계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용으로 새로운 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받은 경우에는 당초 관리처분계획은 달리 특별한 사정이 없는 한 효력을 상실한다. 이때 당초 관리처분계획이 효력을 상실한다는 것은 당초 관리처분계획이 유효하게 존속하다가 변경 시점을 기준으로 장래를 향하여 실효된다는 의미이지 소급적으로 무효가 된다는 의미가 아니다. 그리고 이러한 법리는 변경된 관리처분계획이 당초 관리처분계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 정도에 이르지 않는 경우에도 동일하게 적용되므로, 이와 같은 경우 당초 관리처분계획 중 변경되는 부분은 장래를 향하여 실효된다.

​<해설> 이 판결의 의미는 당초 관리처분계획이 유효하게 존속하다가 변경 시점을 기준으로 장래를 향하여 실효된다는 의미이지, 소급적으로 무효가 된다는 의미는 아니다는 것입니다. 이러한 법리는 변경된 관리처분계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 정도에 이르지 않는 경우에도 동일하게 적용된다고 할 것이므로, 종전 관리처분계획에서 정한 분담금을 감액하기로 하는 내용의 관리처분계획이 변경인가 되었다 하더라도 그로 인하여 종전 관리처분계획 중 분담금에 관한 부분이 소급적으로 그 효력을 상실한다고 볼 수 없으므로, 종전 관리처분계획에 따라 이미 발생한 연체이자 중 감액된 분담금에 관한 부분이 소급적으로 그 법률상 원인을 상실한다고 볼 수 없다는 것입니다.

​또한, 이 판례는 변경된 관리처분계획의 내용 및 감액되는 분담금 액수의 산출 방법 등에 비추어 보면, 변경된 관리처분계획이 분담금을 연체한 조합원들에게 감액된 분담금 외에 이에 대한 연체이자까지 반환하기로 정한 것이라고 보지 않았다는데 큰 의미가 있습니다.

 ‘유일’법무사 법인 자료철에는 위와 같은 판례 및 소송 자료가 정비사업 시행 초기부터 이주 및 조합 청산(사업완료)시까지 각 단계에 따라 체계적으로 준비되어 있습니다.

 아울러, 저희 법인의 모든 구성원들은 정비사업 현장에서 다년간 쌓은 실무경험과 지식을 바탕으로 조합과 조합원들의 이익보호를 위해 일할 준비가 되어 있습니다.

언제든지 노크(문의)해 주시면, 성심 성의껏 도와 드리겠습니다.^^