▣ 부동산 경매 - 권리분석 등 주요업무
  부동산 경매의 입찰에 참가하고자 하는 경우에는 그 부동산 물권에 어떠한 권리관계가 있고, 그 부동산을 낙찰 받았을 때 그 부동산에 어떠한 권리가 소멸하고 낙찰 이후에도 남게 되는 권리는 무엇인지 여부를 알기 위하여 법적인 권리분석이 필요합니다. 이는 부동산에 있는 근저당, 임대차관계, 유치권 관계 등을 종합적으로 분석하여 낙찰가 및 낙찰 이후의 부동산에 대한 완전히 권리를 행사할 수 있는지 여부를 정하는 중요한 부분입니다.

​  저희 법무사법인 '유일'에서는 일반적인 로펌에서 제공하는 권리분석외에 임차인분석, 가치분석(평가)에 따른 적정 매수가 선정 등 아래와 같은 주요업무를 통해 고객과 경매사건의 특성에 맞춘 상담과 경매대리 등의 법무써비스를 제공해 드리고 있습니다.

  1. 권리분석- 선순위 권리 등 인수되는 권리와 말소되는 권리 분석

  2. 임차인 분석- 임차보증금의 배당여부 등

  3. 유치권, 법정지상권 등 특수물건 분석

  4. 점유자, 임차인 등의 명도(인도)에 대한 문제점 분석

  5. 가치분석·평가에 따른 적정 매수가 선정

  6. 기타-종합적인 낙찰의 타당성 검토 등

▣ 경매 절차
경매절차의 흐름도는 다음 표와 같습니다.

1.경매신청 및 경매개시
부동산에 대한 경매절차에는 강제경매와 임의경매의 두 절차가 있습니다. 두 절차 사이에는 큰 차이가 없기 때문에 강제경매를 중심으로 설명하고, 임의경매에 관하여는 차이가 있는 경우에만 설명하도록 하겠습니다.
강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 채권자가 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차입니다. 예컨대, 채권자가 채무자를 상대로 승소판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않는 경우가 있습니다.
이 경우 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차가 강제경매입니다. 임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말합니다. 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있는데, 이것이 임의경매입니다.
채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시결정을 해서 매각할 부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정의 기입 등기를 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기부에 기입합니다.

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▣ 법원 – 경매개시결정[압류절차] → 기입등기에 따른 압류의 효력?
∙ 압류의 효력: 『민사집행법』 제83조 제4항 “경매개시결정에 의한 부동산 압류의 효력은 그 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 때에 발생 한다.”에 따라서, ‘채권시효중단’과 함께 ‘처분금지효’의 효과가 발생합니다.
Cf, 처분금지효(處分禁止效 )→ 처분행위 경매신청 채권자에서만 무효[상대적 제한(효력)] : 압류후의 채무자의 처분행위는 당사자 간 에서는 유효하나, 압류채권자가 행하는 집행절차에 있어서는 그렇지 아니함.

[법원행정처실무개요(예규집) → ‘개별상대효설’를 우선적 입장... 보충적으로 ‘절차상대효설’을 절충하여 배당함]​
따라서, 법원의 경매개시결정 기입등기 이후 원칙적으로 ‘유치권행사’는 불가하나, 실무상에 있어서 법원은 유치권의 피담보채권에 대한 진위여부 판단없이 유치권신고를 언제든지 접수하여 문건접수 현황 등에 게시합니다. 이로 인한 위험 부담률 증가 등 경매절차에 있어 불안전 요인으로 작용되고 있으므로, 이해관계인과 입찰예정자들은 많은 주의와 함께 법률전문가의 사전 조언을 구하여야 할 것입니다.

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2.배당요구의 종기 결정 및 공고
매각할 부동산 압류 후, 집행법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 첫 매각기일 이전으로 정합니다. 법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 안에 경매개시 결정을 한 취지와 배당 요구의 종기를 법원 경매정보 홈페이지에 공고합니다.

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3.매각의 준비
법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수 기타 현황에 관하여 조사를 명하고 감정인에게 매각할 부동산을 평가합니다. 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다.

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4.매각방법의 지정공고통지
매각 방법은 매수신청인이 매각 기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 기입입찰방식과 매수신청인이 지정된 입찰 기간 안에 직접 우편으로 입찰표를 제출하는 기간 입찰 방법이 있습니다. 법원은 두 방법 중 하나를 선택하고 매각기일 등을 지정하여 통지•공고합니다.

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5.매각의 실시
법령에 따른 매각의 실시 방법은 ‘기일입찰’과 ‘기간입찰’이 있습니다. 기일입찰은 집행관이 미리 지정된 매각 기일에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가 매수신고자와 차순위신고자인을 정합니다. 그리고 기간입찰은 집행관이 입찰 기간 동안 입찰 봉투를 접수하여 보관하다가 매각 기일에 입찰 봉투를 개봉하여 최고가 매수 신고인과 차순위 매수 신고인을 정합니다. (그러나, 법원은 실무상 어려움(공정성 미흡 등의 이유)을 표하며 ‘기간입찰’을 실시하지 않고 있습니다.)

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6.매각의 결정절차
법원은 지정된 매각결정기일에 이해관계인의 의견청취 후 매각허가여부를 결정합니다. 이에 불복 시 이해관계인은 즉시 항고 할 수 있습니다.

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7.매각대금의 납부
낙찰허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기일을 정하여 낙찰자에게 낙찰대금의 납부를 명합니다. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 지정하므로 정해진 기한 내에 언제든지 대금을 납부할 수 있습니다. 매수인이 지정된 기급기한까지 매각대금을 모두 납부하지 아니하면 법원은 차순위 매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각을 허가 할 것인지 여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재 매각을 명합니다.

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8.소유권 이전등기등의 촉탁, 부동산 인도명령
매수인은 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득합니다. 법원은 매수인이 필요한 서류를 제출하면 관할 등기소에 매수인 명의의 소유권이전 등기를 합니다. 매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁하게 됩니다. 매수인은 대금을 모두 납부한 후 부동산 인도명령을 신청합니다.

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9.배당절차
매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당 기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시하게 됩니다.

 저희 ‘법무사법인 유일’의 법무사와 구성원들은 법률전무가로서의 지식과 수사실무 현장에서 쌓은 경험, 노하우를 바탕으로 민ᆞ형사 사건에 대한 상담과 법무 대행, 부동산 경ᆞ공매에 따른 권리분석과 가치평가 등에 대하여, 고객 여러분께 최상의 법무서비스를 지원해 드립니다.