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조합설립 및 인가절차

조합설립 및 인가절차

정비사업의 종류
『도시및주거환경정비법』 제2조(정의)에 의하면, "정비사업"이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역(街路區域: 정비구역이 아닌 대통령령으로 정하는 구역을 말하며, 바목의 사업으로 한정한다)에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다.



가. 주거환경개선사업 : 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후•불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업.
나. 주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후•불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업.
다. 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후•불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업.
라. 도시환경정비사업 : 상업지역•공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업.
마. 주거환경관리사업: 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전•정비•개량하기 위하여 시행하는 사업.
바. 가로주택정비사업: 노후•불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업.


위의 법률 규정 내용과 같이 여섯 가지 사업을 말합니다.
그리고, 위의 여섯 가지 정비사업 중 주택재개발과 주택재건축 사업에 대하여 좀더 구체적으로 설명하자면, 다음과 같습니다.

 

주택재개발 사업
주택재개발 사업이란 주거환경이 낙후된 지역에 도로 및 상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축하는 공공사업으로 토지를 합리적이고 효율적으로 이용하고 도시기능을 회복하기 위하여 시행되는 사업을 말합니다. 따라서 노후불량 건축물이 밀집되어 있고, 정비 시설이 불량한 주거지역이 사업 대상이 됩니다.


◎ 주택 재개발 사업의 추진절차
주택재개발사업의 절차로는 행정청 내부의 계획단계, 사업시행자가 행정청의 인가/허가/승인 등을 받아 집행하는 시행단계, 관리처분단계, 공사와 법정절차에 대한 완료단계로 크게 4단계로 구분되며 자세한 절차는 아래와 같습니다.



주택재건축 사업
주택재건축 사업이란 구분 소유자들(아파트 소유자 등)이 자신들의 소유 부동산을 출자하여 일정한 사업계획의 내용을 가지고 이에 대해 찬성 하는 사람들이 조합을 결성하여 새로운 건축물을 취득하고 정산하는 일련의 과정을 말합니다. 따라서 재개발의 경우 공공사업의 성격을 띠고 있으며 재건축은 민간주택사업의 성격을 띠고 있습니다. 노후불량 건축물이 밀집되어 있고, 정비 시설이 양호한 주거지역이 사업 대상이 됩니다.


재건축 사업의 추진절차
주택재건축사업은 과거 주택건설촉진법에 근거하여 민간에서 자율적으로 재건축사업을 시행했으나, 2003년 도시 및 주거환경정비법으로 통합되면서 정비사업의 한 종류로 정의된 후, '도시및주거환경정비법'의 제정으로 도시재개발법이 폐지되고 '정비법'에 의해 그 사업의 내용이 규율 됨으로써 재개발과 재건축의 법적인 절차는 거의 유사합니다.


[[[ 재건축 재개발 차이점 ]]]



 

조합추진위원회 구성 [정비법 제13조]
주택 재개발 또는 재건축 추진 위원회는 그 운영규정과 추진 위원 선임 등 단체로서의 주요사항을 확정하여 활동하게 되므로 사실상 단체로서의 조직과 실체를 가진 비법인사단으로 분류됩니다.
추진 위원회는 추진 위원회를 대표하는 위원장 1인과 감사를 두어야 하고, 추진 위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 향후 조합이 포괄 승계하며, 추진 위원회는 사용경비를 기재한 회계장부 및 관련 서류를 조합 설립 인가일부터 30일 이내에 조합에 인계하여야 합니다.


   ▲ 재개발 : 조합설립 추진 위원회는 토지 등 소유자 1/2 이상 동의
   ▲ 재건축 : 조합설립 추진 위원회는 토지 및 건축물 소유자의 1/2 이상 동의


조합설립 추진 위원회의 역할
   • 정비 사업 전문 관리 업체의 선정               • 조합설립 인가를 위한 준비 업무               • 개략적인 정비 사업 계획서 작성         

   • 운영규정 작성               • 토지 등 소유자 동의서 징구               • 창립총회 준비               • 정관 초안 작성

 

  


추진위원회 승인
주택 재개발 또는 재건축 추진위원회는 특별시장•광역시장•도지사 또는 인구 50만 이상의 대도시의 시장이 주택재개발 정비구역지정고시를 한 후에 구성해야 합니다. 다만, 정비사업에 대해 도시 및 주거환경정비법 제77조의4에 따른 공공 관리를 시행하려는 경우에는 추진위원회를 구성하지 않을 수 있습니다.
추진위원회 승인 신청을 위해서는 추진위원회 운영규정을 작성하고 그 내용에 대해 토지 등 소유자 과반수의  동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성한 후, 국토교통부령으로 정하는 방법과 절차에 따라 시장 • 군수의 승인을 받아야 합니다.

 

◎ 주택재건축조합 설립
주택재건축사업이란 도로부터 상하수도, 공원, 공용주차장 등과 같은 정비기반시설은 양호하지만 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다. 반면, 주택재개발사업은 마찬가지로 도시 및 주거환경 정비사업 중 하나에 해당하는 사업으로서 정비기반시설이 열악한 노후 • 불량 건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.
이러한 주택재건축사업은 토지 등 소유자들로 구성된 주택 재건축조합이 시행하도록 되어 있습니다. 때에 따라 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장, 군수, 구청장, 한국토지주택공사 등과 공동으로 시행하기도 합니다.
다만, 천재 지변 또는 그 밖의 불가피한 사유가 있어 긴급히 정비사업을 시행할 필요성이 있다고 판단될 시 직접 재건축사업을 시행하거나 도지사, 시장, 군수 등을 사업시행자로 지정하여 주택재건축사업을 공공에 의해 시행하게 할 수 있습니다.
그 후 안전진단을 실시한 결과에 따라 재건축사업의 진행 여부를 결정하게 됩니다.
 
재건축 조합설립을 위한 토지 등 소유자의 동의 기준
주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하려는 경우에는 주택단지 안의 구분소유자의 과반수 동의가 필요하며 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의 그리고 만약 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 경우에는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 합니다.

 

재개발 조합설립을 위한 토지 등 소유자의 동의 기준
주택 재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상(가로주택정비사업의 경우에는 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상)의 토지소유자의 동의를 얻어 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장 • 군수의 인가를 받아야 합니다.

 

재건축ᆞ재개발 조합설립 인가 [정비법 제16조]
위와 같은 동의 기준을 모두 충족했다면 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장의 인가를 받아야 합니다.
만약 재건축조합설립 후 재건축사업을 진행하려 했지만 이를 반대하고 주택 재건축조합설립에 동의하지 않거나 건축물 또는 토지만 소유한 자, 시장, 군수, 자치구의 구청장 등의 사업시행자 지정에 동의하지 않은 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 매도 청구를 할 수 있습니다.

 

유일법무사 법인 자료철에는 위와 같은 판례 및 소송 자료가 정비사업 시행 초기부터 이주 및 조합 청산(사업완료)시까지 각 단계에 따라 체계적으로 준비되어 있습니다.

 아울러저희 법인의 모든 구성원들은 정비사업 현장에서 다년간 쌓은 실무경험과 지식을 바탕으로 조합과 조합원들의 이익보호를 위해 일할 준비가 되어 있습니다.

언제든지 노크(문의)해 주시면성심 성의껏 도와 드리겠습니다.^^