조합설립 및 인가절차

▣ 정비사업의 종류
『도시및주거환경정비법』 제2조(정의)에 의하면, “정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.

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가. 주거환경개선사업: 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업

나. 재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 “공공재개발사업”이라 한다.

 1) 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”이라 한다) 또는 제10호에 따른 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제24조에 따른 주거환경개선사업의 시행자, 제25조제1항 또는 제26조제1항에 따른 재개발사업의 시행자나 제28조에 따른 재개발사업의 대행자(이하 “공공재개발사업 시행자”라 한다)일 것

 2) 건설ㆍ공급되는 주택의 전체 세대수 또는 전체 연면적 중 토지등소유자 대상 분양분(제80조에 따른 지분형주택은 제외한다)을 제외한 나머지 주택의 세대수 또는 연면적의 100분의 50 이상을 제80조에 따른 지분형주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택(이하 “공공임대주택”이라 한다) 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택(이하 “공공지원민간임대주택”이라 한다)으로 건설ㆍ공급할 것. 이 경우 주택 수 산정방법 및 주택 유형별 건설비율은 대통령령으로 정한다.

다. 재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재건축사업을 “공공재건축사업”이라 한다.

 1) 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제25조제2항 또는 제26조제1항에 따른 재건축사업의 시행자나 제28조제1항에 따른 재건축사업의 대행자(이하 “공공재건축사업 시행자”라 한다)일 것

 2) 종전의 용적률, 토지면적, 기반시설 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 세대수 이상을 건설ㆍ공급할 것. 다만, 제8조제1항에 따른 정비구역의 지정권자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제18조에 따른 도시ㆍ군기본계획, 토지이용 현황 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유로 해당하는 세대수를 충족할 수 없다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

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위의 법률 규정 내용과 같이 세 가지 사업을 말합니다.
그리고, 위의 세 가지 정비사업 중 재개발사업과 재건축사업에 대하여 좀더 구체적으로 설명하자면, 다음과 같습니다.

 

▣ 주택재개발 사업
정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업입니다.  따라서 노후불량 건축물이 밀집되어 있고, 정비 시설이 불량한 건축물이 밀집한 주거지역이나 상업지역, 공업지역 등이 사업 대상이 되며, 경우에 따라 민간인 정비사업조합에서 시행할 수도 있고, 토지주택공사 등에서 시행할 수도 있습니다.

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◎ 주택 재개발 사업의 추진절차
주택재개발사업의 절차로는 행정청 내부의 계획단계, 사업시행자가 행정청의 인가/허가/승인 등을 받아 집행하는 시행단계, 관리처분단계, 공사와 법정절차에 대한 완료단계로 크게 4단계로 구분되며 자세한 절차는 아래와 같습니다.

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▣ 주택재건축 사업
주택재건축 사업이란 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택(아파트 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로 재개발에의 경우 공공사업의 성격이 강한 반면에 재건축은 민간주택사업에 더 가깝다고 할 수 있습니다. 이 경우에도 공공에서 재건축사업을 시행할 수도 있습니다. 

 

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◎ 재건축 사업의 추진절차
주택재건축사업은 과거 주택건설촉진법에 근거하여 민간에서 자율적으로 재건축사업을 시행했으나, 2003년 도시 및 주거환경정비법으로 통합되면서 정비사업의 한 종류로 정의된 후, '도시및주거환경정비법'의 제정으로 도시재개발법이 폐지되고 '정비법'에 의해 그 사업의 내용이 규율 됨으로써 재개발과 재건축의 법적인 절차는 거의 유사합니다.

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[[[ 재건축 재개발 차이점 ]]]

 

▣ 조합설립추진위원회 구성 [정비법 제31조]
주택 재개발 또는 재건축 조합설립추진위원회는 그 운영규정과 추진위원 선임 등 단체로서의 주요사항을 확정하여 활동하게 되므로 사실상 단체로서의 조직과 실체를 가진 비법인사단으로 분류됩니다.
추진 위원회는 추진 위원회를 대표하는 위원장, 감사 및 위원장을 포함한 5명 이상의 추진위원 두어야 하고, 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 향후 조합이 포괄 승계하며, 추진 위원회는 사용경비를 기재한 회계장부 및 관련 서류를 조합 설립 인가일부터 30일 이내에 조합에 인계하여야 합니다.

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   ▲ 재개발 : 조합설립 추진 위원회는 토지 등 소유자 1/2 이상 동의
   ▲ 재건축 : 조합설립 추진 위원회는 토지 및 건축물 소유자의 1/2 이상 동의

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◎ 조합설립 추진위원회의 역할
   • 정비 사업 전문 관리 업체의 선정               • 조합설립 인가를 위한 준비 업무               • 개략적인 정비 사업 계획서 작성         

   • 운영규정 작성               • 토지 등 소유자 동의서 징구               • 창립총회 준비               • 정관 초안 작성

 

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▣ 추진위원회 승인
주택 재개발 또는 재건축 추진위원회는 특별시장•광역시장•도지사 또는 인구 50만 이상의 대도시의 시장이 주택재개발 정비구역지정고시를 한 후에 구성해야 합니다. 다만, 토지주택공사 등 공공에서 시행하려는 경우에는 추진위원회를 구성하지 않을 수 있습니다.
추진위원회 승인 신청을 위해서는 추진위원회 운영규정을 작성하고 그 내용에 대해 토지 등 소유자 과반수의  동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성한 후, 국토교통부령으로 정하는 방법과 절차에 따라 시장 • 군수의 승인을 받아야 합니다.

 

▣ 조합설립을 위한 토지 등 소유자의 동의 기준

  ▲ 재개발 : 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적 1/2 이상 동의
  ▲ 재건축 : 공동주택 각 동별 구분소유자 과반수 동의와 주택단지 전체구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상 동의

        → 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 경우, 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 2/3 이상 동의

 

 재건축ᆞ재개발 조합설립 인가 [정비법 제38조]
위와 같은 동의 기준을 모두 충족했다면 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장의 인가를 받아야 합니다.
만약 재건축조합설립 후 재건축사업을 진행하려 했지만 이를 반대하고 주택 재건축조합설립에 동의하지 않거나 건축물 또는 토지만 소유한 자, 시장, 군수, 자치구의 구청장 등의 사업시행자 지정에 동의하지 않은 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 매도 청구를 할 수 있습니다.

 

저희 법인의 모든 구성원들은 정비사업 현장에서 다년간 쌓은 실무경험과 지식을 바탕으로 조합과 조합원들의 이익보호를 위해 일할 준비가 되어 있습니다.

언제든지 노크(문의)해 주시면, 성심 성의껏 도와 드리겠습니다.^^